Kaufmännische Due Diligence

I.  Kaufmännische Due Diligence

  1. Marktanalyse (Analyse des Mikro- und Makrostandortes)
    Transparente Darstellung der Stärken und Schwächen des Zielobjekts und dessen Nutzungsplanung. Dabei wird unterschieden zwischen Makro- und Mikrostandort-Analyse mit harten und weichen Standort-Faktoren.
  2. Ableitung und Bewertung von Einnahmerisiken auf Basis der juristischen Bestandsaufnahme in Bezug auf unwirksame Vertragsklauseln, fehlenden Kautionen, Betriebskostenabrechnungen usw.
  3. Identifizierung von Ertrags- und Wertsteigerungspotentialen
    Hier ist zu überprüfen, inwieweit über oder unter jeweils aktuellem Marktniveau vereinbarte Mieten vorliegen und wie sich die Mietansätze perspektivisch entwickeln (Indexierungen, Staffelmieten usw.). Mieten unter Marktstand erhöhen den als vertretbar zu erachtenden Kaufpreisfaktor, Mieten über Marktniveau mindern ihn. Darüber hinaus erfolgt eine Überprüfung von Dienstleistungsverträgen auf Möglichkeiten der Kostenreduzierung.
  4. Analyse und Management der Objektrisiken
    Hierzu gehört die vergangenheitsbezogene Prüfung der Miet- und Nebenkosteneingänge anhand von Kontoauszügen und Buchungslisten sowie die Untersuchung der Ertragslage (vergangenheitsbezogen, gegenwärtig, zukünftig) mit Betrachtung der Fluktuationsrate und Bonität der Mieterschaft.
  5. Prüfung geeigneter Nutzungsvarianten
    Die voraussichtlichen Anforderungen der künftigen Nutzer bilden das Ziel der Nutzungsanalyse. Dabei werden verschiedene Aspekte berücksichtigt, wie z. B. die Anforderungen an Größe und Beschaffenheit der Flächen, an mögliche Raumkonzepte, an Stellplätze, an Bauqualität und -ausführung, an Dienstleistungen und an technische Einrichtungen. Ebenfalls von Bedeutung für die Flächenoptimierung sind dabei lokale Faktoren unter anderem die Käufer- und Vermieterstrukturen, welche bedeutend auch die Grundrissgestaltung beeinflussen. Dabei müssen nicht nur der aktuelle Bedarf, sondern nach Möglichkeit auch künftige Bedarfsveränderungen in die Analyse einfließen.
  6. Analyse der Branchen- und Konkurrenzsituation
    In einer Zusammenschau wird die Positionierung des Objektes im Vergleich zu konkurrierenden Objekten dargestellt. Dazu werden Konkurrenzobjekte identifiziert und bewertet. Es wird eine Rangliste aller Objekte einschließlich des eigenen erstellt und so die voraussichtliche Position des eigenen Objekts im Wettbewerb herausgearbeitet. Aus den Ergebnissen dieser Analyse können dann Rückschlüsse auf Stärken und Schwächen des eigenen Konzepts abgeleitet werden, die zu einer geeigneten Modifikation der Konzeption führen können. Ziel dieser Modifikation, die während der gesamten Konzeptionsphase laufend stattfindet, ist eine möglichst optimale Anpassung an die Bedürfnisse der künftigen Nutzer sowie eine weitgehende Abgrenzung von eventuellen Wettbewerbern.
  7. Prüfung von Miet- und Nutzungsverträgen auf Angemessenheit
  8. Prüfung von Dienstleistungsverträgen auf die Möglichkeit der Kostenreduzierung
  9. Begleitung in baurechtlichen Angelegenheiten/Zweifelsfragen
  10. Ermittlung des Marktwertes
    In Zusammenfassung der im Zuge der Bestandsaufnahme gewonnenen Ergebnisse wird der Marktwert durch einen zertifizierten Sachverständigen auf Basis der ImmoWertV oder, sofern notwendig, auf Basis von internationalen Bewertungsmethoden, ermittelt und während der Bewirtschaftungsphase laufend fortgeschrieben.

II. Erstellung eines Investitions- und Liquiditätsplans

Curator erstellt für den gesamten geplanten Investitionszeitraum einen Investitions- und Finanzierungsplan (Budget). Der Liquiditätsplan wird jährlich angepasst.

  1. Entwicklung von Nutzungskonzepten (Bedarfsanalyse im potentiellen Mietmarkt
    Entwicklung von zielgruppenspezifischen Mietangeboten, Revitalisierung nicht vermietbarer Flächen)
  2. Definition von Investitionszielen
  3. Budgetierung der laufenden Einnahmen und Kosten
  4. Ermittlung und Definition eines Exit-Szenarios

III. Steuerung der Geschäftsvorfälle

  1. Umsetzung von Nutzungskonzepten
  2. Koordination des Property Management
    Curator stellt dem Auftraggeber angemessene und vollständige Informationen in Verbindung mit allen diesem Vertrag gemäß durchgeführten und durchzuführenden Tätigkeiten zur Verfügung, damit der Auftraggeber die Verwaltung der Immobilie überprüfen und kontrollieren kann und die Leistung des Asset Managers beurteilen kann.
  3. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmanagement
  4. Vermietung
  5. Reporting, Budgetierung
    Curator legt dem Auftraggeber die folgenden Berichte in Bezug auf die Immobilie vor:
    • den aktualisierten Kapitalflussbericht gemäß dem Standard für Kapitalflussberichte, welcher vom Auftraggeber gestellt wird zur Vorlage beim steuerlichen Berater des Auftraggebers
    • den Key-Report Office (einmal jährlich), wie folgt definiert: Prüfen und Dokumentation der Betriebskostenkonzepte aller Immobilien mit einem vom Asset Manager intern entwickelten Verfahren.
    • den Bericht über die Situation leer stehender Immobilien oder Teile davon, der in Bezug auf jede Immobilie oder jeden Immobilienteil das Ablaufdatum der vorigen vertraglichen Beziehung enthält, nach schriftlicher Aufforderung des Auftraggebers;
    • den Bericht über die mit Bezug auf Außenstände durchgeführten Tätigkeiten zur Einbringung von Forderungen, nach schriftlicher Aufforderung des Auftraggebers;
    • für jede Immobilie den Vergleich von Erträgen und Aufwendungen mit dem Haushalt;
      den Bericht über die in Bezug auf den Betrieb der Immobilie, Dienstleistungen am Standort und die Instandhaltung durchgeführten Tätigkeiten (einmal jährlich);

IV. Finanzierungsmanagement

Wir stellen die regelmäßige Überweisung des Kapitaldienstes an die finanzierenden Kreditinstitute sicher und wir verpflichten uns, die Interessen unserer Auftraggeber gegenüber den Kreditinstituten bestmöglich zu vertreten.
Darüber hinaus unterstützen wir unsere Auftraggeber bei Neuverhandlungen mit den Kreditinstituten vor Ablauf der Zinsbindungsfristen und Vertragslaufzeiten. Wir beraten unsere Kunden bei der Ankaufsfinanzierung und können hierfür auf ein breitgefächertes und individuelles Netzwerk von ausgezeichneten Bankkontakten in Deutschland zurückgreifen. Dadurch konnten wir in jüngerer Vergangenheit mehrere non-recourse Finanzierungen für internationale Investoren arrangieren.